El comportamiento del mercado hipotecario en Argentina ha tenido un cambio acentuado debido a los efectos de la crisis sanitaria. Tras una cifra récord en la historia en la contratación de créditos hipotecarios en 2018, el mercado se encuentra en una fase de cambios e incertidumbre, lo que ha provocado una caída en las solicitudes de financiamiento para adquirir una vivienda propia.
Por ello cabe preguntarse, ¿cuál es el panorama actual del mercado hipotecario en Argentina 2021? Hagamos un breve análisis sobre cómo ha afectado la crisis del Covid-19 a la solicitud y otorgamiento de créditos hipotecarios, así como una visión generalizada de la situación en el mercado hipotecario.
Panorama actual del mercado hipotecario en Argentina
Después de un año y medio, las cuotas de los créditos hipotecarios en UVAs se han descongelado, y debido a la creciente inflación que ha experimentado el país en esos meses, la subida de las cuotas ha sido inminente. Muchos incluso han visto cómo el pago de su vivienda se ha tragado más del 35% de sus ingresos, lo cual ha traído descontento e incertidumbre entre los deudores. Los aumentos oscilan entre el 6,8% y el 9%, de acuerdo con el período de congelamiento del cual haya disfrutado el cliente.
Este panorama actual ha detonado la puesta en marcha de dos nuevos proyectos de Ley por parte del Ejecutivo, los cuales buscan animar el desarrollo inmobiliario, sacando provecho de un momento en el que los materiales de construcción están a bajos precios, y que además permita dinamizar el mercado hipotecario en Argentina, potenciando tanto el lado de la oferta como el de la demanda de viviendas.Veamos de qué se tratan estas dos propuestas:
Oferta: Aumentar el desarrollo inmobiliario
A través de este proyecto e busca otorgar un nuevo perdón fiscal a las personas que declaren voluntariamente activos, en pesos o dólares, que hayan sido destinados a nuevas obras, o a obras con menos de un 50% de avance. Para ellos, se cobrará un único impuesto, con alícuota creciente en el tiempo y tope del 25%, otorgándoles un bloqueo fiscal respecto a dichos fondos.
Además, las inversiones destinadas al mercado inmobiliario quedarán exentas del Impuesto sobre los Bienes Personales durante 2 años, y obtendrán un crédito fiscal igual al 1% de las inversiones realizadas para contar en favor de ese gravamen. Por último, Ganancias y el impuesto a las transacciones inmobiliarias también serán incluidas en el cálculo fiscal para dinamizar la comercialización de las viviendas.
Demanda: Nuevo esquema de créditos hipotecarios
Como hemos mencionado, el descongelamiento de las cuotas de créditos hipotecarios en UVAs ha generado gran incertidumbre en los clientes, ya que estos créditos de actualizan por CER, y como es bien sabido, la inflación en el país se ha incrementado de forma alarmante.
Esto genera que muchos argentinos actualmente se decanten por los créditos hipotecarios a tasa fija, los cuales al cobrar la misma cuota no ponen al deudor en la situación de pagar más o menos por su vivienda, siempre sabrá cuánto debe pagar.
Esto permite que la persona pueda comparar las cuotas de diferentes bancos usando una calculadora de hipotecas. Estas herramientas hacen muy fácil la tarea de saber qué cantidad se pagaría por un crédito hipotecario con determinado monto, a un plazo y tasa de interés establecido. Las mejores calculadoras muestran además el cuadro evolutivo del pago de cuotas, detallando la cantidad de capital y de intereses que se amortiza en cada pago.
Sin embargo, ahora el nuevo proyecto de ley propone un nuevo estilo de crédito para potenciar el mercado hipotecario en Argentina a partir de este 2021: créditos hipotecarios con cobertura. Este nuevo estilo eliminaría el esquema de créditos en UVAs, reemplazándolo por uno nuevo que se ajuste por el Coeficiente de Valoración Salarial (CVS), y no por la inflación del IPC (Índice de Precios al Consumidor).
Esta propuesta aún se encuentra en discusión, pero ciertamente representará un avance en la economía del país, incentivando a la población a contratar créditos hipotecarios que se ajusten a los salarios y no a la inflación.
Por el momento, la mayoría de las solicitudes ante el panorama actual apuntan a los créditos de tasa fija, los cuales son más predecibles y fáciles de calcular. Solo basta usar una calculadora de hipotecas confiable e ingresar los tres parámetros principales (importe, interés y plazo) para obtener el resultado de la cuota y la tabla detallada de amortización de capital e intereses durante el plazo. Este esquema es el que, por ahora, brinda mayor estabilidad financiera a los argentinos, por lo que se convierte en la opción más popular.
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