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Ganancias: inmuebles rurales exentos de venta y reemplazo

Las novedades en Ganancias o fallos suelen venir de dos ámbitos, uno desde la justicia y los fallos en favor o en contra de lo que dicte AFIP sobre el impuesto a las Ganancias y de AFIP sea por cambios o resoluciones, en este caso ha ratificado hace poco que cuando un inmueble rural es alquilado no queda sujeto a venta y reemplazo. Lo que es bueno repasar sobre el Impuesto a la Herencia.

Este reciente dictamen confirma el criterio que viene aplicándose respecto a la hora de determinar la “actividad principal” que desarrolla una empresa para poder separar de los casos en que dicha opción impositiva corresponde aplicarse o no. AFIP no considera como bien de uso los inmuebles rurales enajenados para opción de venta y reemplazo en ganancias, si están afectados a la actividad principal de la empresa.

La ley del impuesto a las Ganancias permite que el contribuyente pueda elegir diferir el pago de Ganancias, utilizando la figura de venta y reemplazo. A partir del artículo 67 de la ley, podrán afectar la ganancia al costo del bien de reemplazo. Solo en esos casos.

Al venderse el inmueble, no pagan el impuesto a las Ganancias, en cambio la ganancia obtenida queda afectada a la compra de otro inmueble que registre condición de Bien de Uso. Según el Reglamento, el artículo 96, establece y entiende que “Por reemplazo de un inmueble afectado a la explotación como bien de uso, se entenderá tanto la adquisición de otro, como la de un terreno y ulterior construcción en él de un edificio”.

Por lo que el régimen resulta de aplicar para el reemplazo de bienes muebles amortizables o inmuebles afectados a la actividad de la empresa siendo bienes de uso, las normas vigentes fijar exigencias mas altas para el último y mencionado supuesto. En base a las condiciones exigidas por la normativa, nacen algunas confusiones entre los contribuyentes respecto a aplicar la opción de venta y reemplazo, sobre los inmuebles rurales, desde AFIP han ratificado nuevamente su criterio a través del reciente dictamen.

Respecto a los inmuebles, la mencionada opción solamente se puede aplicar si el bien reemplazado se trata de un inmueble afectado a la explotación como bien de uso, y bajo ciertas condiciones como:

-Que el destino como bien de uso, como mínimo, registre 2 años de antigüedad al darse su enajenación

-Respecto al importe obtenido en la venta que este sea reinvertido en el bien de reemplazo o en otros bienes de uso que estén afectados a la explotación. En caso de no ser asi, la ganancia solamente podrá afectar en proporción al importe reinvertido en el exceso a la base imponible del ejercicio.

Probar la Afectación:

Además de tener que probar dicha afectación, si no pudieran se invalidará el ejercicio de la opción, como lo determina la jurisprudencia (Cfr. ¨Monteroni, Juan Carlos¨TFN Sala A-30/04/2003).

Pueden ejercer la opción ante una venta de inmuebles rurales siempre que se trate de tierras libres de mejoras. No siendo condición, mientras que sí lo es sobre los bienes muebles, que el bien fuera amortizable. Deben ser bienes de uso, el inmueble reemplazado y el inmueble reemplazante.

AFIP dispuso del Dictamen (DAT) 57/2008, del 13 de julio de 2009, en el que establece a partir de una consulta de una sociedad, con actividad principal el sector industrial y como actividad secundaria, arrendaba un inmueble rural. AFIP no permitió aplicar el régimen de Venta y Reemplazo si la actividad de la empresa vendedora no fuera principalmente agropecuaria y el inmueble no fuera explotado y su arrienda fuera a un tercero.

Deben registrar como “Inversión en la contabilidad” y no como “Bien de Uso”. AFIP realiza un análisis de las normas contables y de la doctrina para definir los Bienes de Uso, siendo los bienes tangibles para la actividad principal del ente.

Además la utilidad que se origina en la enajenación no podía quedar afectada al régimen de venta y reemplazo, además de lo establecido en el Dictamen N° 65/00 (DAT), habiendo conformidad, si la locación de inmuebles o arrendamiento no fuera para la actividad principal de la firma consultante, las parcelas de campo enajenadas no pueden ser bienes de uso, no siendo aplicables los beneficios del artículo 67 de la Ley de Impuesto a las Ganancias.

Ratificación de AFIP:

A partir de los anteriores dictámenes, y bajo el dictamen 42/13 (DI ATEC), del 30 de octubre de 2013, AFIP ratifica el criterio del Dictamen N° 57/08 (DI ATEC), concluyendo como esencial determinar la “actividad principal” que desarrolle la empresa para poder diferencias los casos en que puede aplicarse, cuando los bienes inmuebles afectados fueran bienes de uso, siendo diferenciados de las inversiones – si la locación no fuera la actividad principal-, y de los bienes de cambio, dichos rubros no son alcanzados por la aplicación.

Se destaca que la actividad principal del ente es la prestación de servicios financieros y bancarios y no la locación o el arrendamiento de inmuebles, los inmuebles rurales enajenados no pueden considerarse bienes de uso y, consecuentemente, no resultan aplicables a su respecto los beneficios previstos por el Artículo 67 de la Ley de Impuesto a las Ganancias.

El dictamen establece que el inmueble adquirido o construido en reemplazo del utilizado para obtener rentas via su locación o arrendamiento, no siendo dicha última la actividad la principal de la firma, rigiendo el criterio del Dictamen N° 57/08 (DI ATEC), respecto a que el nuevo inmueble no será un bien de uso como lo requiere la norma sino una inversión, circunstancia que determina la inaplicabilidad -al caso consultado- de los beneficios establecidos por los Artículos 67 de la Ley de Impuesto a las Ganancias y 96 de su Decreto Reglamentario.

Fuente: iProfesional

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