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Ganancias: inmuebles rurales exentos de venta y reemplazo

Las novedades en Ganancias o fallos suelen venir de dos A?mbitos, uno desde la justicia y los fallos en favor o en contra de lo que dicte AFIP sobre el impuesto a las Ganancias y de AFIP sea por cambios o resoluciones, en este caso ha ratificado hace poco que cuando un inmueble rural es alquilado no queda sujeto a venta y reemplazo. Lo que es bueno repasar sobre el Impuesto a la Herencia.

Este reciente dictamen confirma el criterio que viene aplicA?ndose respecto a la hora de determinar la “actividad principal” que desarrolla una empresa para poder separar de los casos en que dicha opciA?n impositiva corresponde aplicarse o no. AFIP no considera como bien de uso los inmuebles rurales enajenados para opciA?n de venta y reemplazo en ganancias, si estA?n afectados a la actividad principal de la empresa.

La ley del impuesto a las Ganancias permite que el contribuyente pueda elegir diferir el pago de Ganancias, utilizando la figura de venta y reemplazo. A partir del artAi??culo 67 de la ley, podrA?n afectar la ganancia al costo del bien de reemplazo. Solo en esos casos.

Al venderse el inmueble, no pagan el impuesto a las Ganancias, en cambio la ganancia obtenida queda afectada a la compra de otro inmueble que registre condiciA?n de Bien de Uso. SegA?n el Reglamento, el artAi??culo 96, establece y entiende que ai???Por reemplazo de un inmueble afectado a la explotaciA?n como bien de uso, se entenderA? tanto la adquisiciA?n de otro, como la de un terreno y ulterior construcciA?n en Ai??l de un edificioai???.

Por lo que el rAi??gimen resulta de aplicar para el reemplazo de bienes muebles amortizables o inmuebles afectados a la actividad de la empresa siendo bienes de uso, las normas vigentes fijar exigencias mas altas para el A?ltimo y mencionado supuesto. En base a las condiciones exigidas por la normativa, nacen algunas confusiones entre los contribuyentes respecto a aplicar la opciA?n de venta y reemplazo, sobre los inmuebles rurales, desde AFIP han ratificado nuevamente su criterio a travAi??s del reciente dictamen.

Respecto a los inmuebles, la mencionada opciA?n solamente se puede aplicar si el bien reemplazado se trata de un inmueble afectado a la explotaciA?n como bien de uso, y bajo ciertas condiciones como:

-Que el destino como bien de uso, como mAi??nimo, registre 2 aAi??os de antigA?edad al darse su enajenaciA?n

-Respecto al importe obtenido en la venta que este sea reinvertido en el bien de reemplazo o en otros bienes de uso que estAi??n afectados a la explotaciA?n. En caso de no ser asi, la ganancia solamente podrA? afectar en proporciA?n al importe reinvertido en el exceso a la base imponible del ejercicio.

Probar la AfectaciA?n:

AdemA?s de tener que probar dicha afectaciA?n, si no pudieran se invalidarA? el ejercicio de la opciA?n, como lo determina la jurisprudencia (Cfr. A?Monteroni, Juan CarlosA?TFN Sala A-30/04/2003).

Pueden ejercer la opciA?n ante una venta de inmuebles rurales siempre que se trate de tierras libres de mejoras. No siendo condiciA?n, mientras que sAi?? lo es sobre los bienes muebles, que el bien fuera amortizable. Deben ser bienes de uso, el inmueble reemplazado y el inmueble reemplazante.

AFIP dispuso del Dictamen (DAT) 57/2008, del 13 de julio de 2009, en el que establece a partir de una consulta de una sociedad, con actividad principal el sector industrial y como actividad secundaria, arrendaba un inmueble rural. AFIP no permitiA? aplicar el rAi??gimen de Venta y Reemplazo si la actividad de la empresa vendedora no fuera principalmente agropecuaria y el inmueble no fuera explotado y su arrienda fuera a un tercero.

Deben registrar como “InversiA?n en la contabilidad” y no como “Bien de Uso”. AFIP realiza un anA?lisis de las normas contables y de la doctrina para definir los Bienes de Uso, siendo los bienes tangibles para la actividad principal del ente.

AdemA?s la utilidad que se origina en la enajenaciA?n no podAi??a quedar afectada al rAi??gimen de venta y reemplazo, ademA?s de lo establecido en el Dictamen NAi?? 65/00 (DAT), habiendo conformidad, si la locaciA?n de inmuebles o arrendamiento no fuera para la actividad principal de la firma consultante, las parcelas de campo enajenadas no pueden ser bienes de uso, no siendo aplicables los beneficios del artAi??culo 67 de la Ley de Impuesto a las Ganancias.

RatificaciA?n de AFIP:

A partir de los anteriores dictA?menes, y bajo el dictamen 42/13 (DI ATEC), del 30 de octubre de 2013, AFIP ratifica el criterio del Dictamen NAi?? 57/08 (DI ATEC), concluyendo como esencial determinar la ai???actividad principalai??? que desarrolle la empresa para poder diferencias los casos en que puede aplicarse, cuando los bienes inmuebles afectados fueran bienes de uso, siendo diferenciados de las inversiones – si la locaciA?n no fuera la actividad principal-, y de los bienes de cambio, dichos rubros no son alcanzados por la aplicaciA?n.

Se destaca que la actividad principal del ente es la prestaciA?n de servicios financieros y bancarios y no la locaciA?n o el arrendamiento de inmuebles, los inmuebles rurales enajenados no pueden considerarse bienes de uso y, consecuentemente, no resultan aplicables a su respecto los beneficios previstos por el ArtAi??culo 67 de la Ley de Impuesto a las Ganancias.

El dictamen establece que el inmueble adquirido o construido en reemplazo del utilizado para obtener rentas via su locaciA?n o arrendamiento, no siendo dicha A?ltima la actividad la principal de la firma, rigiendo el criterio del Dictamen NAi?? 57/08 (DI ATEC), respecto a que el nuevo inmueble no serA? un bien de uso como lo requiere la norma sino una inversiA?n, circunstancia que determina la inaplicabilidad -al caso consultado- de los beneficios establecidos por los ArtAi??culos 67 de la Ley de Impuesto a las Ganancias y 96 de su Decreto Reglamentario.

Fuente: iProfesional

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