¿Cuales son las Ganancias de Primera Categoría? Gastos Deducibles

El Impuesto a las Ganancias cuenta con 4 categorías distintas de rentas alcanzadas por el impuesto. En esta oportunidad, les acercamos cuales son las ganancias de Primera Categoría del Impuesto a las Ganancias, las llamadas rentas de la tierra.

¿Cuales son las Ganancias de Primera Categoría?

Las rentas de la primera categoría comprenden, en principio, a aquellos ingresos provenientes de bienes inmuebles, la también llamada renta del suelo. Son las que están enunciadas en el artículo 41 de la ley de Impuesto a las Ganancias y que, de acuerdo al artículo 18, van a tributar el impuesto por lo devengado. Esto significa que no interesa tanto si el gasto o el ingreso lo cobré o lo pagué, sino que si simplemente por el transcurso del tiempo se devengaron el ingreso y el gasto, voy a tener que reconocer la renta o el gasto correspondiente.

Las Ganancias alcanzadas por esta categoría son las siguientes:

  • a) El producido en dinero o en especie de la locación de inmuebles urbanos y rurales.
  • b) Cualquier especie de contraprestación que se reciba por la constitución a favor de terceros de derechos reales de usufructo, uso, habitación o anticresis.
  • c) El valor de las mejoras introducidas en los inmuebles por los arrendatarios o inquilinos, que constituyan un beneficio para el propietario y en la parte que éste no esté obligado a indemnizar.
  • d) La contribución directa o territorial y otros gravámenes que el inquilino o arrendatario haya tomado a su cargo.
  • e) El importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario.
  • f) El valor locativo computable por los inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, veraneo u otros fines semejantes.
  • g) El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado.
  • h) Las ganancias que los locatarios obtienen por el producido, en dinero o en especie, de los inmuebles urbanos o rurales dados en su sublocación.

Cabe destacar que tanto las ganancias brutas como las deducciones pertinentes deberán ser declaradas por los contribuyentes desde la fecha en que han entrado en posesión de los inmuebles urbanos o rurales que adquieran, aún cuando no se hubiere celebrado la escritura traslativa de dominio o desde la fecha de finalización de la construcción, en su caso.

 

¿Que gastos puedo deducir en las Rentas de Primera Categoría?

Existen una norma suprema que establece que se podrá deducir de la ganancia bruta del impuesto todos aquellos gastos necesarios para la obtención de la Ganancia Gravada. Teniendo en cuenta esta premisa, podremos deducir todos los gastos que tengan que ver con la propiedad.

Ahora, ¿Qué tipos de gastos vamos a poder deducir de la primera categoría? Vamos a tener, al menos, los siguientes gastos:

  • Impuestos y tasas que graven al inmueble, como el ABL
  • Seguros que estén relacionado con los inmuebles que generan este tipo de renta
  • Amortizaciones de los bienes. En este sentido, para lo que son bienes inmuebles la norma de impuesto a las ganancias establece un criterio de amortización y fija el procedimiento para determinar el trimestre de alta.
  • Amortización de las mejoras, que se amortizan considerando el tiempo en los trimestres que resten desde que la mejora se habilitó hasta que finalice la vida útil del inmueble al que están relacionadas esas mejoras.
  • Alquileres incobrables
  • Intereses hipotecarios, en el caso de que sean relacionados a bienes que generaron rentas de esta categoría.

 

Gastos de Mantenimiento del Inmueble

Una cuestión particular con la primera categoría es la forma en la que tengo que deducir lo que se llaman gastos de mantenimiento y conservación del inmueble.

Los gastos de mantenimiento son todos los gastos que hacen a la conservación del inmueble y el fisco para determinados tipos de sujetos da dos posibilidades de deducción: deducir gasto de mantenimiento real o deducir gastos de mantenimiento presuntos.

Los gastos de mantenimiento real son los más sencillos de determinar, son aquellos gastos que surgen de los comprobantes con los que cuento y que se fueron devengando a lo largo del ejercicio.

Los gastos de mantenimiento presunto son aquellos que voy a determinar calculando un 5% de la ganancia bruta que generaron los inmuebles de la renta de primera categoría, considerando ganancia bruta.

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